開春以來，公寓和辦公市場暗流涌動，巨變時代，從來沒有河清海晏。氪空間最近新聞不斷，境外擴張、裁員、關店、新一輪融資、上市傳聞；魔方很低調的D輪融資：1.5億美元；行業(yè)一波收并購悄悄開始，3月，蜜蜂村落悄悄并購了樂棧……

4.2萬億的公寓市場 / 9成中小品牌可能死亡

3月18日，蜜蜂村落品牌公寓發(fā)布公告，正式并購樂棧公寓；3月19日，樂棧公寓也發(fā)出公告，告知公司已經(jīng)破產(chǎn)清算，原來相關業(yè)務由蜜蜂村落托管運營。

這樣的事其實已經(jīng)不是新聞，就如同魔方的融資在去年下半年就有傳聞，但面對公寓領域諸多的負面新聞，直到今年的3月11日，魔方才低調地宣布了這一消息。幾家歡喜幾家愁，商業(yè)和歷史一樣，從來沒人同情弱者。

眾所周知，中國住房租賃市場存在巨大的發(fā)展?jié)摿Α?strong>東方證券在此前的研報中就預測，至2030年我國租賃人口將達2.7億人，住宅租賃市場整體市場規(guī)模將達4.2萬億元。

蛋糕巨大，所以各路英豪都想搶占市場。這里面最典型的代表就是名字去地產(chǎn)化的地產(chǎn)商們，據(jù)不完全統(tǒng)計，TOP30房企中，有超過三分之一的房企都已布局長租公寓業(yè)務。而包括魔方、蛋殼、自如等公寓專業(yè)運營機構，也在不斷進行規(guī)模擴張。

但另一方面，各類企業(yè)布局公寓領域，必然會帶來行業(yè)競爭的加劇。根據(jù)58同城、安居客與《每日經(jīng)濟新聞》旗下“鎂刻地產(chǎn)”聯(lián)合發(fā)布的《租房消費行為調查報告》分析：2019年，長租公寓的大洗牌還在進行中，“大魚吃小魚”現(xiàn)象將增加，頭部長租公寓企業(yè)規(guī)模將越來越大。未來3至5年內，將有超過9成的中小品牌可能無法在競爭環(huán)境中存活。

千億的辦公空間市場 / 都在爭搶前三賽道

因為生活需要消費升級，所以誕生了長租公寓；因為工作空間需要升級，所以誕生了聯(lián)合辦公（辦公空間）。

聯(lián)合辦公進入中國的4年來，正在逐漸成為未來的主流辦公模式，這是不爭的事實。根據(jù)好租研究數(shù)據(jù)：中國的聯(lián)合辦公空間平均每年的增長率不低于50%，到2030年，30%的辦公空間都會是聯(lián)合辦公空間，預計將形成近千億的市場規(guī)模。

有意思的是，聯(lián)合辦公巨頭這幾年動作頻繁，融資和收并購信息不斷。除了導語中的氪空間， WeWork和優(yōu)客工場更是頻頻出手。

截止到今年3月，優(yōu)客工場在全球44座城市及新區(qū)布局了200余個共享辦公空間，包括國內眾多一二線城市，以及新加坡、雅加達、紐約等國外知名地區(qū)。收并購方面，僅僅2018年，優(yōu)客工場就完成了對無界空間、愛特眾創(chuàng)、松禾孵化器、碎片空間、方糖小鎮(zhèn)、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、火箭辦公、Workingdom的收購。

WeWork進入中國以后，首站選擇了經(jīng)濟發(fā)達、商業(yè)領先的上海。隨后，WeWork陸續(xù)在北京、香港、深圳、成都、杭州、武漢等城市設立辦公空間。三年時間，在中國的辦公空間已經(jīng)超過70個，會員總數(shù)逾85000個（所有注冊會員）。今年，WeWork還計劃將業(yè)務繼續(xù)拓展到廣州、南京、蘇州、西安、重慶、天津等地。

除了這三家，多個聯(lián)合辦公品牌正試圖在巨大的中國市場分食一杯羹。納什空間、米域、P2、夢想加、WE+酷窩、Distrii辦伴、SOHO3Q、島里……他們都在試圖塑造自己的標簽，也在努力躋身于前三，進入頭部梯隊。

由于是2B市場，這個行業(yè)看起來并沒有大起大落，新聞不斷，聯(lián)合辦公內部品牌只是暗自較勁，他們更多的對手是傳統(tǒng)辦公——寫字樓。傳統(tǒng)的辦公室租賃是通過“低進高出，整進散出，毛進精出”的方式賺取租金差價盈利，目前市場上大部分公司還在延續(xù)這種經(jīng)營方式。聯(lián)合辦公是一個新的辦公模式，在進入之前，需要核算與傳統(tǒng)辦公室租賃相比增加的成本和新辦公模式帶來的收益是否平衡。除了租金差價盈利，區(qū)別于傳統(tǒng)辦公更大的盈利優(yōu)勢在哪里，還在摸索中。

以北京為例，2018年，北京寫字樓大量入市，但在金融去杠桿大背景下，供應量和空置率都有大幅提升，2019年，這一趨勢似乎并沒有改變。有些金融企業(yè)，被迫退租或者跑路，寫字樓生意也不好做。本來這對聯(lián)合辦公是一個好的機會，但是據(jù)VC SaaS的數(shù)據(jù)顯示，2018年至今，聯(lián)合辦公品牌減少40家，運營時間均未超過2年。發(fā)展緩慢、瀕臨破產(chǎn)倒閉狀態(tài)的共享辦公空間品牌占總數(shù)的28.1%，眾多非頭部企業(yè)已經(jīng)進入淘汰階段。同時，我們發(fā)現(xiàn)聯(lián)合辦公的“馬太效應”漸顯，頭部品牌和中小品牌其實也已經(jīng)“冰火兩重天”，一方面頭部品牌紛紛宣布多輪融資，中小品牌融資困難，出現(xiàn)各種裁員相關的報道。

有的聯(lián)合辦公企業(yè)更是掛羊頭賣狗肉，做的其實也只是傳統(tǒng)租賃的生意。加上一些大型寫字樓也正在學習聯(lián)合辦公，克服自己的時代局限（這如同當年的精品酒店學習民宿），中小品牌聯(lián)合辦公的危機開始顯現(xiàn)出來。以寫字樓為代表的傳統(tǒng)辦公領域和以聯(lián)合辦公位代表的新辦公領域的博弈，勢必是未來5年“搶奪”市場的主旋律。

“巨而大”有危機 /“小而美”很危險

正因為公寓和辦公在2019年這樣的變化，租賃市場的格局很可能走向“巨而美”時代。所謂巨而美，巨，就是規(guī)模化；美，就是深度運營。

優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶說，任何一個新行業(yè)里，無論入局的先后順序，只要你的速度不夠快，就很難在賽道上取得比較強的話語權，更難談及后續(xù)的資源運用。

所以，我們看到優(yōu)客工場這兩年的一系列行動，媒體也多次傳氪空間即將要赴美IPO的消息，盡管在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城進行了一再表示“上市方面的計劃安排不便回應”，是不是要競爭“共享辦公第一股”，他也從未想過。但某行業(yè)巨頭曾有離職員工向每日經(jīng)濟新聞記者透露，一定要趕在氪空間前完成上市。 

而已位列辦公行業(yè)頭部玩家陣營的氪空間創(chuàng)始人當初的目標“2021年在管理的辦公樓面積方面趕超WeWork”，也不是新聞，盡管近期遇到一些波折，但是近年來擴張迅猛，估值已超過13億美元。

但步伐太快，迅速占領頭部，成為一個“巨而大”的企業(yè)并不代表沒有危機，規(guī)模是有了，運營能否跟上，至關重要。90后、00后等大批進入職場的年輕人，他們喜歡更加美好的生活空間，環(huán)境更自由、溝通更方便、約束更少的辦公空間。這對長租公寓和聯(lián)合辦公品牌都是比較大的挑戰(zhàn)。一旦某些細節(jié)做的不夠好，他們很快會失去這群年輕的用戶。如何從“規(guī)模為王”走向“運營為王”，這條路很多企業(yè)還沒有走通。

同樣，一些“小而美”企業(yè)風險會更大，一方面在迅速變化的時代，他們是不是真的“美”，能不能一直“美”下去，也離不開深度運營；另一方面，小而美的企業(yè)如何適應更為殘酷的競爭市場，要不要找個“爸爸”？怎么找到“好爸爸”，選擇地產(chǎn)爸爸、創(chuàng)業(yè)爸爸、還是酒店爸爸，都是創(chuàng)始人要思考的重大戰(zhàn)略問題。

綜上，2019年租賃市場，或將迎來“巨而美”格局。蜜蜂已經(jīng)進來，新的蜂王或許誕生。