從法律層面上講，“商改住”是一種違法行為。早在五年前政府就出臺過限制“商改住”的有關規定，但還是屢禁不止。這次“商改住”被全面叫停之后，開發商將如何應對。
“地鐵沿線，精裝小戶型、LOFT 火熱銷售中，商住兩用不限購。”一個月前，張先生經常能收到這樣的短信，幾乎每條都在強調“不限購”這幾個字。近一個月，張先生收到的地產短信更多了，而且大都強調，“最后一個‘商改住’項目。”
6 月1日起，北京市住房城鄉建設委員會聯合多部門出臺的《完善商業、辦公類項目管理的通知》正式實施。通知規定：商業、辦公類項目的開發建設單位嚴格按規劃、規范和標準進行項目設計建設，商業、辦公類項目應采取公共走廊、公共衛生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設計；并嚴格登記管理，要以界限固定、可獨立使用、并有明確唯一編號的房屋作為登記基本單元，禁止以虛擬、劃線分割的形式對房屋單元進行分割和登記。對此，業內人士稱，這意味著“商改住”項目將被全面叫停。
商住項目屢禁不止
“多年來，北京以商業性質立項，卻以住宅、LOFT、商住公寓形式出現的‘商改住’項目層出不窮。該政策意在堵漏。”深圳合正地產集團公司品牌總監王恭敏告訴記者，這個《通知》旨為配合目前北京市房地產調控政策而出臺的補充性政策，避免開發商以商業立項為由頭去做住宅、公寓甚至別墅等設施。
相比住宅地產，商業地產對開發商的實力要求更高，同時，因其經營周期長，資金回籠慢一度遭到市場冷遇，甚至出現商業地產價格低于住宅地產的“商住倒掛”現象。但是，隨著近幾年政府對住宅地產的調控，開發商在商業地產項目中不斷賣弄著自己的商業智慧，紛紛打著商業地產的幌子進行住宅開發，“商改住”地產利用鉆政策的空子幾年來大行其道。
“以商業用地建設住宅產品，在北京早已司空見慣。”21 世紀不動產的查經理告訴記者，相比純商業和純住宅項目，商住兩用的房子無疑是兩條腿走路，“一套房子可以有兩種用途，這種通用型產品更好賣一點。同時，很多商住兩用的房子大都是小獨棟，僅需拿出一小塊地就能蓋起來，不像正規的住宅小區，需要考慮容積率、綠化面積、小區配套等諸多因素。房地產商拿到住宅用地時必須配建各種配套設施并予以完善，比如醫院、學校、幼兒園等，這無形中增加了開發商的成本并降低了容積率，而容積率的降低則意味著開發商售出房屋數量和面積的減少，也意味著利潤的減少。”
據記者了解，商住兩用的房子不光是開發成本低、好賣，更重要的是，可以更快地回籠資金，獲得更高的收益。
“商住兩用的房子面積小，總價相對較低，很多購房者均是選擇全款購買，如果需要貸款的話，首付款最低是50%”，K2 百合灣的一位銷售員告訴記者。它們這個項目剛剛開盤兩個月，主要銷售的是LOFT，上下兩層共80 平方米左右。
LOFT戶型擁有高大寬敞的空間，上下雙層的復式結構，一直受到年輕人的追捧。殊不知，這同樣是開發商尋求利益最大化的途徑。LOFT 戶型的房子雖然有兩層，但規劃上只算一層面積，即使LOFT小宅的實際使用面積超過了90 平方米，但它同樣能享受一系列小戶型政策。比如，在計算容積率時，LOFT是按單層面積計算，配套設施的規劃也是按照單層批復的，但在銷售時價格往往是平層戶型的1.3 ?1.6 倍，甚至兩倍。這樣一來，開發商在原來報批的容積率下，收益被實際放大，可以說，LOFT 是打了政策的擦邊球。
事實上，北京清理商住LOFT、酒店公寓的政策早在5 年前就有，只是在利益的驅使下，商住項目屢禁不止。
據記者不完全統計，目前，北京地區市場在售的商住項目接近50個，達到歷史所供應的最高峰。從具體情況來看，這些項目分別位于北京朝陽、昌平、海淀、豐臺、石景山等各個區域，位置都比較好，交通便利。
對開發商影響不大
“商住兩相宜”一直是“商改住”項目的最大賣點，但是，此類房屋由于受到商業立項40 年產權、水電費成本高于住宅、不能辦理戶籍手續等不利因素的影響，商住項目在北京一直不溫不火。可今年以來，受到限購政策的影響，商住項目憑借“不限購”的絕對優勢，搖身一變成為市場的寵兒。
2011 年2 月16 日，北京市公布房地產調控細則“京十五條”，文中規定，不能提供連續五年納稅或社保證明的非京籍居民暫時失去了購買北京住宅的資格，商住項目不在調控之列。被限購買房的人群，只好把眼光投向了商住項目。
“2 月份，我們正在代理望京悠樂匯這一商住項目，‘限購令’一出，市場反應非常明顯。僅以該地產項目為例，銷售漲幅就高達20%。”查經理表示，這種漲幅在商住項目上實屬罕見。據記者了解，截至4 月份，二手“商改住”產品的需求量已占北京二手房市場整體需求的近三分之一。
就在商住項目賣得如火如荼的時候，“商改住”大限也隨之來臨，但已經取得預售證或者測繪后已經備案的項目不受政策影響。
“雖然叫停‘商改住’政策已出臺一段時間，但市場反應很平淡。”查經理告訴記者，他們手里雖然還有商住項目，但此類項目僅占21 世紀不動產成交單數的4% 左右，因此，新政對其不會產生太大的沖擊，“新政或對產品單一的開發商有影響”，查經理補充道。
“保利地產很少建商住兩用的房子，項目大都是純住宅、純寫字樓、純商業，這些都不在政策限制范圍之內，所以對我們沒有任何影響。”保利地產副總經理胡在新告訴記者。以開發商住項目為主的地產商非常少，大都僅是配合住宅建設的，因此，新政對地產開發商的影響非常小。
據記者了解，K2 百合灣開盤的商住項目僅有四棟，而開發商隨之開盤的住宅項目高達20 棟。
“我們已拿到了商住兩用的批文和預售證，這個政策對我們沒什么影響。”K2 百合灣的一位銷售員告訴記者，如果再想申請二期商住項目，估計會有難度，但一期尚處銷售中。
“雖然商住房總價比住宅低，但由于所用的水電和稅費均是商用性質，因此生活成本很高，與住宅相比，一個是快刀子殺人，一個是慢刀子拉肉，背著抱著一邊沉。”聽到新政發布，一直想買套商住兩用房用作投資的高慶娟并沒有急于搶購，相反，她變得更加理性。最終，高慶娟因為商住房產權只有40 年而放棄了購買計劃。
“叫停‘商改住’僅是一個地方性、短期的政策，在行業內并沒有引起廣泛的關注”，王恭敏估計該政策并不會在全國范圍內實行。
據記者了解，新政對在建的商住項目會有些許影響，但有業內人士表示，通過自身關系的走動，在建項目通過審批不是問題。但尚未取得產權證的購房者，后續產權辦理將成大問題。
TIPS: “商改住”是指用地單位為了規避風險，將依法批準的商業建設用地改作居住土地使用，并最終以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。如常見的商業房改為住宅。
鏈接:購買“商改住”的諸多風險
●商住項目的土地使用年限只有40 年；
●用水用電、物業等費用均按照商業標準收取，遠高于住宅，累積40 年是個不小的數目；
●“贈送面積”不能寫進房產證，要趕上拆遷，補償款也可能要按照單層來計算；
●買了商住房，落不了戶口，周邊也可能缺少配套的幼兒園、學校、醫療、養老等配套服務；
●從城市發展來看，“商改住”打亂城市原有的功能規劃和功能布局，導致區域人口和車流超負荷，加重城市病。
