上期關于商辦樓市場的探討，部分業內人士有不同意見，遂以公開場合與私下溝通的方式進行意見交換，個人認為是相當好的事，雖然最終很有可能是各說各話、各自陳述觀點，誰也沒有改變誰的判斷，至少是值得鼓勵的思想碰撞。

中國商辦樓市場仍處培育期

在互動交流的過程中，其中有幾個問題我印象比較深刻，特將之提供出來，并表達我的觀點，以就教于讀者與諸先進。

問題一：對比美國拉斯維加斯或法國里昂動輒破千萬平方米的辦公樓總量，中國商辦樓市場空間仍大，根本不必擔心產量過剩。

但我并不這么看，必須要知道的是，拉斯維加斯早已從純粹的國際知名賭場群，蛻變成為舉世聞名的國際重量級會展中心，當地云集來自世界各地的關聯性產業商人；而里昂則位于歐洲心臟位置，是法國的第二大城市（僅次于巴黎），辦公室的供需當然旺盛，但放眼全中國，現狀具備類似條件的，一線城市就算全部上榜，也只有四個。換言之，中國的絕大多數城市與拉斯維加斯或里昂，因差距太大而不具可比性。

地產大鱷在打一場沒把握的仗

問題二：大量知名房企都蜂擁進入商業地產，難道他們會去打沒把握的仗嗎？

這看起來的確令人困惑，善于精算的各大房企如：萬科、保利、金地等怎么可能會不知道，商辦樓市場快速地趨于飽和，甚至“樓滿為患”，關鍵是有沒有別的選擇。住宅正飽受限購、限貸、限價、限售之苦，加上地方政府批地更多的向包括寫字樓在內之商業用地靠攏，別說是大型房企了，一般中小型開發商除了硬著頭皮拿商業用地之外，還能怎么辦呢（黯然退出房地產行業者另當別論）？非但如此，大多數地產大鱷還得硬著頭皮，自信滿滿、信誓旦旦地對外宣稱：年底業績與獲利，商業地產要占到3成，真不知他們的依據為何？

有地鐵利好，但需時日發酵

問題三：愈來多的城市在興建地鐵，這對他們的商業地產應該說有很大的促進作用吧？

確實如此，尤其中央基于拉動投資、刺激消費的需要，對申請興建地鐵的審核規定，由原來的400萬人口以上之中大型城市，放寬至200萬人口之中型城市，顯示未來中國將出現大量地鐵城市，而其所帶來的改變，是交通可及區域的大幅延伸——這不只適用在居住，對商辦市場也有重大之革命性意義，此亦為辦公樓如雨后春筍、遍地開花的關鍵要素，但值得注意的是，地鐵沿線所穿越的，若非已經成熟的都市核心區，便是原本不適人居的偏郊地帶，透過地鐵的串連，確實使土地可利用價值大幅提升。惟住宅通常可因土地條件的優越，具有“身份識別平臺”的特殊意思，在預售階段便相當有機會取得好的銷售成績，而商辦則因為是使用性質單純的經營性地產，往往需要待完工啟用后，才真正具有實用價值，除非該城市投資、投機買氣仍重，透過“溢出效應”使部分購買力轉移，但目前來看，這樣的時機已經過去。

商辦樓市場仍有坎坷路

更何況，多數城市的地鐵建設，要么在規劃中，要么在中央審批中，要么正在動工興建，距真正的投入運營尚需相當時日（有的長達5年以上），且地鐵欲形成具一定規模的經濟效應，需俟其環形線完成之后，才能效益最大化，這幾乎已成不可撼動的地鐵運營之“定律”。而在此之前，地鐵充其量只是“塞人不塞車”的交通運輸工具罷了。

凡此種種，均顯示商辦樓市場的前景雖然看好，但在包括“地鐵經濟”等效應有待發酵的情況下，商辦樓市場還有一段坎坷路要走，看來已是“命中注定”。