北京2014年5月22日電 /美通社/ -- 經(jīng)過二十多年發(fā)展，別墅總價飄高、土地資源不足等成為北京傳統(tǒng)別墅區(qū)后續(xù)發(fā)展的制約因素。與此相反，隨著新機場落地，土地儲備充足以及人文自然資源豐富的城南迎來全新發(fā)展機遇，眾多品牌房企聚集開發(fā)高端物業(yè)，北京下一個新興別墅區(qū)端倪初現(xiàn)。
北京傳統(tǒng)八大別墅區(qū)發(fā)展后勁不足
機構(gòu)統(tǒng)計，北京傳統(tǒng)別墅帶分“一山”、“二河”、“三線”、“四高”。“一山”指西山；“二河”為潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶；“三線”泛指立湯、京順、京通三條線；“四高”則涵蓋京昌、京沈、京開、京密四條高速路。在東南西北區(qū)位上，北京傳統(tǒng)別墅區(qū)被劃分成中央、奧北、西山、潮白河、城南、亦莊、昌平八達嶺、東部泛 CBD 等八大別墅區(qū)。
不過，經(jīng)過二十多年的集中開發(fā)，北京傳統(tǒng)八大別墅區(qū)后續(xù)發(fā)展明顯乏力。別墅總價飄高，土地資源不足，難有新產(chǎn)品面世等成為北京傳統(tǒng)別墅區(qū)后續(xù)發(fā)展的制約因素。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，在高地價的壓力下，公寓豪宅、別墅在內(nèi)的高端市場成交價格不斷上漲。“目前市場上將4萬元/平米以上的產(chǎn)品定位為中高端，如果是高端豪宅的話，售價基本上在10萬元/平米左右，而這樣的項目目前也不在少數(shù)。”業(yè)內(nèi)一位分析人士透露。
“北京東、西、南、北、東北、西北、東南都有著成片的別墅，這些別墅扎堆的地方對資源過度開發(fā)，分割，甚至是哄搶。在傳統(tǒng)的別墅區(qū)中，我們觀賞到的只是與鄰墅分享的小山小水，感受到的只是被無限擠壓的狹隘空間，更何談獨享天地。”一位房地產(chǎn)專家在談及北京別墅區(qū)現(xiàn)狀時發(fā)出如上感嘆。
其中，緊鄰首都機場的中央別墅區(qū)是北京較早的高檔別墅群落。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中央別墅區(qū)如今分成后沙峪、天竺、來廣營三個相對獨立的成熟區(qū)域，目前僅剩來廣營區(qū)域仍有少量房企拿地開發(fā)別墅項目。中央別墅區(qū)土地、自然資源日益稀缺，棟均占地不足一畝，純低密度的住區(qū)已難尋到。同樣，西山別墅用地則受到軍事用地、教育科研產(chǎn)業(yè)用地、香山自然景觀保護等多方面限制，別墅市場開發(fā)速度較為緩慢。
新機場加快推進城南新興別墅區(qū)發(fā)展
與此相反，在政策規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等因素推動下，北京一批新興別墅區(qū)正在加速形成。城南別墅區(qū)則是新興別墅區(qū)之一，位于西南五六環(huán)以及未來建成的七環(huán)之間，又主要分布在京開高速路沿線。
城南別墅開發(fā)時間相對較晚，2007至2010年左右，才陸續(xù)有中海、綠地、富力等房地產(chǎn)企業(yè)進駐開發(fā)多個別墅產(chǎn)品，使得城南別墅區(qū)氣候小成。此后，該板塊別墅開發(fā)進入沉寂期，少有新項目開工建設。
隨著北京新機場規(guī)劃細則出臺、南城舊城改造進度的推進，南邊別墅市場再次迎來全新發(fā)展機遇。孔雀城等數(shù)十家品牌房企圍繞北京新機場一字排開，長期被低估的區(qū)域價值步入升級通道。
北京南部的大興、房山僅2012、2013兩年就出讓了41宗住宅用地。土地交易量大，意味著住宅項目巨大的潛在供應。
“大型國際機場的呈現(xiàn)，必將帶動周邊高端居住區(qū)形成，美國華盛頓州華盛頓湖畔藝術(shù)居住區(qū)是這樣，北京的中央別墅區(qū)亦是如此。這是經(jīng)驗之談，也是國際趨勢。”中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，機場意味著便捷通達，其周邊物業(yè)往往是高端商務人士首選，在市場需求引導下，會帶動形成高端居住區(qū)。
“交通、生態(tài)、圈層等配套是形成別墅區(qū)的較大優(yōu)勢。”一位業(yè)內(nèi)人士說。城南周邊擁有中華文化園、北京野生動物園、世界公園、榆垈?cè)f畝森林公園、半壁店森林公園、北京留民營生態(tài)農(nóng)場、南海子麋鹿苑、孔雀城十三萬畝大湖等自然景觀資源。擁有北京大興京城高爾夫俱樂部、北普陀影視城、北京東方騎士休閑娛樂中心、團河行宮、北京窯上高爾夫俱樂部、金豐國際企業(yè)家俱樂部等成熟配套，足以滿足高端人群置業(yè)需求。
“目前北京新機場周邊高端物業(yè)與中央別墅區(qū)項目近10萬元/平方米的價格相比差別很大，這意味著升值空間。”業(yè)內(nèi)人士認為，新機場對城南的推動作用是個漸進過程，當前只是其價值釋放的冰山一角，隨著新機場高速、軌道交通路網(wǎng)等基礎設施的完善，大量人群及高新產(chǎn)業(yè)的進入，區(qū)域樓市價值還將迎來更大發(fā)展機遇。
