一些庫存壓力過大的城市，紛紛通過松動甚至取消限購來“救市”，刺激購買力。此舉對改善市場交易活躍程度有著明顯的效果，但考慮到當前庫存高企的現狀，恐難以改變房價震蕩下行格局。

文/本刊記者 甄愛軍

限購松動潮已涌現

南昌宣布有條件放開限購后，市場還在猜測誰會成為下一個城市的時候，杭州、武漢“出手”了。

媒體報道稱，杭州供應最大的蕭山區已經松動限購，購房在簽訂購房合同、備案等環節，無需查檔。而就在7月18日下午，武漢房管局召集部分房地產開發企業座談，并在會議上口頭通知放寬限購，140平方米以上的住房（包括新建商品房和二手房）不再納入限購范圍。此外，武漢也降低了非戶籍人士的購房門檻，由原來提供繳納2年的納稅證明和社保證明，調整為收取納稅和社保繳納的證明材料，不再規定繳納時限，近一年內有繳納記錄就可以。

據本刊房地產研究中心觀察，近期有多個城市對限購政策進行調整。自6月26日呼和浩特市取消限購“成功闖關”之后，猶如推倒了多米諾骨牌，在其后不到半個月的時間里，陸續有武漢、南昌、廈門、濟南等城市跟進。其中，濟南力度更大，新房、二手房限購全面取消。

繼武漢口頭放松之后，還有不少城市也傳出放松限購的傳聞。有業內人士告訴記者，目前有銀川、成都等地“明緊暗松”；蘇州也口頭傳達放松限購，90平方米以上住宅放開，包括精裝、綠色建筑、酒店式公寓等，相較武漢僅放開140平方米以上住宅，力度要大一些。

一線城市暫未跟進

上海曾一度傳出松動限購消息，最終證實只是流言，就目前來看，一線城市尚未顯露出松動限購的跡象。

7月17日，記者微信朋友圈里紛紛轉發一條消息，稱上海黃浦、盧灣和徐匯區三區限購松綁，但隨后上海房管局副局長龐元證實松綁限購消息為謠傳，目前上海市相關調控政策并無變化。

據了解，北京、廣州、深圳一直與此類傳聞“絕緣”。廣州曾率先表態在2014年探索逐步取消限價、限購措施，不過到目前為止，廣州市房管部門并未采取進一步措施。

但不可否認的是，一線城市同樣也面臨庫存壓力增大的尷尬處境。上海易居房地產研究院公布的數據表明，6月份，一線城市新建商品住宅庫存量3259萬平方米，環比增長1.4%，同比增長23.8%。在供大于求的情況下，一線城市庫存繼續增加。觀察2011年以來的數據，可以看出庫存量已創新高。

6 月份，一線城市新建商品住宅存銷比為15.4，相比5月份14.0 的數值出現了明顯的增長。市場低迷下，今年上半年一線城市的存銷比上升速度在加快。觀察2011年以來的數據，可以看出存銷比已創新高。

具體來看，北京、上海庫存比已經超過15的警戒線，形勢變得微妙起來。數據表明，北上廣深4 個城市新建商品住宅存銷比分別為17.4、16.2、13.4和13.7。4 個一線城市的存銷比走勢趨同，相比5 月份均出現上漲。在2013 年年末，4個城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0 和11.9。可見2014 年上半年行情疲軟，致使4個城市的存銷比數據明顯增大，庫存去化變得艱難。

有分析人士指出，一線城市在短期內恐難以在限購方面取得突破，因此一線城市與限購傳聞絕緣便不難讓人理解。不過這并非意味著一線城市沒有調整的空間，比如可以從公積金、信貸等方面對自住需求提供支持。

“救市”難擋價格回落？

各地方放松限購，能夠改善交易狀況，但難以阻止房價的回調。

放松限購對改善交易狀況的效果很明顯。研究機構數據表明，截止到7月17號，濟南取消限購8天共網簽將近4000套，超過6月（30天）的3800套，更是5月3053套的1.3倍。

可以預見，未來隨著越來越多的地方政府放松調控力度，市場交易狀況會得到改善。近日，住建部部長陳政高在其上任后的第一場全國住房城鄉建設工作座談會上明確提出：千方百計地消化庫存。中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，就政策走勢而言，堅持市場化改革，對調控“不打壓、不刺激”。中央將堅持市場化改革方向，轉變政府職能，把握構成以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，將區域、城市的局部調整空間留給各地政府。

政府出手“救市”，能刺激交易狀況，但卻無法改變房價波動下行的格局。分析人士指出，行業邁入調整時期，多地庫存不斷攀升，去庫存仍是下半年主基調。而目前銀行對購買力的支持有限，因此未來市場唯有通過降價促銷來加快去化速度。對于今年下半年的市場走勢，分析人士表示房價會在波動中下行。