香港2020年9月17日 /美通社/ -- 近期，綠城管理集團在石家莊舉辦了首次華北地區答謝會，樂居財經房慧對此進行了報道，并撰寫稿件《綠城管理：“輕”裝上陣，深耕華北》，以下是報道原文：
9月15日，綠城管理(09979.HK)華北地區答謝會在石家莊舉行，這是綠城管理上市后，在大本營杭州外的首次答謝會，可見京津冀市場在其內部的戰略地位。
“未來，綠城管理將更多關注經濟發展好，人口流入多的城市。強化環渤海經濟圈、京津翼城市群、長三角和珠三角的戰略布局，未來還會關注成渝城市群的機會。”談及未來戰略布局，綠城管理CEO李軍如是說。
自2016年進入石家莊，時間不算長，至今在整個華北地區，簽約合作項目已達30余個，在建在售項目超過10個。這個數字還在不斷增加。綠城管理石家莊城市公司總經理華振東介紹了公司在華北的業務布局。”他還表示：希望在華北地區成為最值得托付的房地產開發全產業鏈服務商，和“五維”人群（業主、委托方、投資方、供應商、以及員工）在一起，見未來！
強化“京津冀”戰略格局
2014年，綠城管理在河北的保定落下了華北市場第一子。
次年，《京津冀協同發展規劃綱要》審議通過，其重大國家戰略地位確立。近年來，京津冀一體化的進程加速推進，對于想要進駐京津冀的企業而言，河北省具有環京的地理優勢，加上承接北京非首都功能疏解及雄安新區的規劃政策利好，及本身較為發達的工業基礎，是很多房企的戰略布局中重要一環。
從河北省的11個地級市來看，石家莊作為省會城市，進駐品牌房企最多。2016年，綠城管理首次進入石家莊，兩年后，成立石家莊公司。石家莊是一個土地出讓方式多元化的城市。在這里，不少擁有土地的本土開發商，面對外來房企的競爭壓力，對專業能力和產品有了更高的需求，基于這樣的環境，石家莊成了綠城管理布局的重要戰略性城市。
綠城誠園，這是綠城管理在京津冀地區誠園系落地項目中體量最大、產品形式最豐富的宜居項目，規劃了高層、洋房、合院等產品。值得一提的是，2019年該項目還被評為“石家莊市五星級工地”，項目工程負責人還親自向業主講解施工過程、工藝工法、選材標準以及如此施工的優勢等。得到了委托方和業主的認可和贊許。
石家莊滹沱河岸的綠城御河上院，占據了當地最為稀缺的水資源。綠城管理將其打造成綠城旗下全新產品系河畔觀邸。項目整體園林規劃仿照“恭王府三級遞進空間”禮序，營造“一登園，二入巷，三進院”的東方居住禮儀，秉承了綠城精致完美的純正血統，是目前石家莊唯一一個鄰水而建的新中式河畔觀邸。
作為代建方，除了投資方不是自己，在項目開發管理與服務上，綠城管理都嚴格執行綠城的所有標準動作。憑借品牌、產品、團隊和強大的資源整合能力，至今，綠城管理在華北布局的城市中，既有天津、石家莊、太原、呼和浩特這樣的區域中心城市，也有像唐山、保定、邯鄲、張家口和邢臺這樣的三、四線城市。
賦能各色委托方
制造業有個熱詞，叫做“OEM”，就是代工的意思。這與“代建”觸類旁通，一家房企將自己的項目交給綠城管理代建，依托綠城的品牌、產品和服務，可以賣得更快更好。
綠城管理擁有多元化且優質的客戶群體，其中私營物業開發商占比45%，其次是國有物業開發商，占比為35%，政府的保障房建設也是一大客戶類型，占比20%。
尤其是此次疫情后，越來越多購房者對居住品質有了更高的要求。而綠城被譽為行業的“品質專家”，憑借此優勢，綠城管理可以幫助委托方在住宅的品牌建設方面保持優勢，并促進項目的快速去化。
另一方面，在行業去杠桿的壓力之下，對面臨資金壓力的委托方來說，可以通過綠城管理的專業能力和信用背書，獲取豐富的資方資源，得到全生命周期代建服務和金融資源撮合服務等。
代建這套商業邏輯，本身并不復雜，但要實現多方共贏，卻非易事。對綠城管理控股來說，一方面可以通過委托代建，讓委托方提升品質與口碑；另一方面，依托平臺型企業的發展邏輯，可以把現有的流量做成閉環，實現賦能。
面對日趨激烈的行業競爭，綠城管理控股董事會主席郭佳峰表示，面對這種現狀，綠城管理會通過延長產業鏈的方式來應對。在房地產產業鏈中向前或向后延伸，并通過咨詢、教育和培訓將其串起來，打造一個知識型企業組織。這就是未來3-5年，綠城管理要持續創新的基本邏輯。同時，在商業代建發展過程中，應市場政策變化及客戶需求，綠城管理還延展出一些新的業務類型，如代建+金融撮合服務、代建+管理咨詢等。
此外，結合“供給側改革”方針，城市更新、未來社區改造等將成為下階段政策熱點，綠城管理的政府代建項目上半年在建面積2418.8萬方，較去年同期1741.7萬方增長38.9%，已是中國最大的保障房建設服務商，該業務持續時間長、市場空間大、政策穩定，可抵抗周期風險。
談及競爭，在綠城管理中期業績會上，李軍用了兩個字回復：“不怕。”在這個“萬億級”市場，李軍認為：并不存在競爭過度的問題，反而是做代建的企業還很少。綠城管理在細分領域做到第一，但實際上，代建占整個房地產市場的比率還很低。他認為，做代建實際上拼的是服務能力、運營能力。代建的行業壁壘是人才，是核心團隊的認知水平和經營理念。他還強調，越是輕資產越拼管理，管理的背后當然是人，所以這個是核心能力。
不斷進階的“代建之王”
“10年前，代建業務只是一粒種子，如今已成功上市，這是綠城管理的一個里程碑事件。”發布會上，李軍對綠城管理的10年發展做了簡要回顧。
2010年4月，瑞安玉園代建項目是綠城管理商業代建的開端。這一年，綠城房產建設管理有限公司成立，標志著國內首家輕資產模式的房地產開發管理型公司就此誕生。
2015年9月,綠城管理集團正式掛牌成立,成為綠城品牌和代建管理模式輸出的主體。在李軍看來，這是綠城管理發展的第一個階段，依托“綠城”品牌基因和產品力，在初期品牌輸出中獲得了較大的流量優勢。
規模做大之后，也相應派生出強大的平臺整合能力。這個能力被體系化后，就是“代建4.0體系”，與之相輔相成的還有綠星標準。其核心要義是:按需定制。
此外，綠城管理還提出，房產品也可以像米其林餐廳一樣制定星級評定標準。在這一體系中，綠城管理集團首次提出將房產品和服務進行標準化，不同的星級所匹配的項目標準和服務標準有所不同，以“菜單化、可視化、平臺化”的理念為委托方、供應方和購房者提供一套星級識別體系。
2016年－2019年，綠城中國(3900.HK)用了3年時間，完成了從1000億到2000億的跨越，這其中代建業務業績占比超三成，綠城管理的發展速度已遠遠超出原先的預期。
如今，上市后的綠城管理進入了第三階段。李軍闡述：“價值觀驅動是綠城管理現階段的關鍵，因為運作這套體系的是人，能夠改進這套體系的也是人。現在這群人行走在‘更大的無人區’，所以特別需要用價值觀明確愿景、統一認知。”綠城管理提出“利益相關者文化”，體現了“共建共享共榮”的核心價值觀。
藍海廣闊，亦有險阻
成功上市的綠城管理，成了代建行業的引領者，其中報顯示，上半年，綠城管理新簽約商業代建項目29個，對應代建費金額32.3億，較上年同期增加28.7%；毛利率達41.7%；項目銷售額為人民幣811億元，同比增長32.9%。無論是業務拓展還是盈利水平，綠城管理均彰顯出其輕資產的優秀商業邏輯。
除了在規模上領先，綠城管理還承擔著行業先行者和規則制定者的角色。被誤解，也是先行者的宿命。在地產領域，代建模式仍存在風險，一旦合作方出現問題，就會對自身品牌造成傷害。這樣的“暗礁”，綠城管理不止一次遇到過。
例如一些委托方，未必有追求品質的執念，在采購時，通常還會有一些“關系戶”，而代建方又不愿意犧牲自身品牌，這樣，會讓代建方陷入尷尬境地。更嚴重的是，如若委托方資金鏈出現問題，造成項目爛尾，也會連帶代建方的品牌受損。
所以，在合作前，綠城管理也會對委托方的資金情況、項目質地做更詳盡的背調。綠城管理也擔心在開發過程當中，因為委托方企業的經營問題和現金流壓力，導致項目做不下去，那時候對于終端的購房者來說，將會是一個傷害。
地產白銀時代，優化債務結構、探索多元化業務逐漸成為業界共識。代建這一細分領域，因為綠城管理的上市，也受到了越來越多的關注。
這一地產行業的新藍海，探險者也在不斷增加。當多數參與者初嘗甜頭時，綠城管理已在“深水區”乘風破浪。
